Koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną zależy od wielu czynników. Złożenie wniosku oraz decyzja są bezpłatne, jednakże po uzyskaniu pozytywnej decyzji ponosi się dodatkowe opłaty. W skład tych opłat wchodzi opłata jednorazowa, czyli należność oraz roczne opłaty. Warto zadbać o to, aby wybrać odpowiedni projekt domu. Witam chciałem przekształcić grunt orny o pow. 2ha kl. 3a na działki budowlane. Czy jest to możliwe i jakie koszty się z tym wiążą. Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Proszę Państwa o poradę, z góry dziękuje za poradę Z poważaniem Mateusz. RE: Przekształcenie gruntu ornego na działki budowlaną. Do gminy z wnioskiem zagospodarowania przestszennego została ta nieruchomość zaliczona jako budowl. Chcę ją teraz sprzedać.1-czy po przekwalikowaniu zapłacę podatek,jeśli tak to. jaki2-ja nie starałem się o przekwalikowanie.3-jak teraz zmienić w akcie notorialnym. że to nie działka rolna ,tylko budowlana,chodzi o to że dostałbym więcej pieniędzy. Na to, czy dana działka jest budowlana, warto więc uważać już na etapie jej zakupu, aby uniknąć dodatkowych komplikacji. Notariusz przy zakupie domu – co trzeba wiedzieć? Ile trwa i kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną? mock. Jak sprawdzić kompleks przydatności rolniczej gleb działki ? Zacznijmy od tego, co to jest kompleks przydatności rolniczej gleb, Instytut Upraw i Nawożenia (IUNG) opracował koncepcję podziału gleb wg. ich przydatności rolniczej oraz koncepcję map glebowo-rolniczych przedstawiających ich przydatność. Są to zespoły jednostek RE: Podział działki rolnej, zniesienie współwłasności, opłata adiacencka Witam. 1. (zgodnie z art 95 pkt 7) nie, podział nie zmienia nic w materii własności - Wy i rodzice będziecie właścicielami nieruchomości złożonej z 2 działek nic więcej. 2. będzie mogła mieć 15, lub więcej lub mniej (jeżeli z art. 97 pkt 7) Różnice w cenie działek rolnych i budowlanych powodują, że te pierwsze ciągle cieszą się zainteresowaniem inwestorów. Żeby jednak móc postawić na nich nieruchomość, trzeba je odrolnić, czyli wyłączyć z produkcji rolnej i przekształcić w działkę budowlaną. A nie jest to takie proste. W chwili sprzedaży do działki nie były doprowadzone żadne media jak też nie miała ona zjazdu z drogi miejskiej. Niemniej po pewnym czasie od zakupu nabywcy prawdopodobnie odrolnili część lub całość działki i zaczęli na niej stawiać dom rodzinny. Przed sprzedażą nie występowano o wydanie warunków zabudowy dla tej działki. Mam obecnie zawartą umowę na czas określony. Umowę zaś chciałbym rozwiązać, ponieważ operator świadczy ją wadliwie. Mam tu na myśli, że usługi za które płacę i chciałbym korzystać nie działają. Przykładowo doładowanie innego numeru na kartę z telefonu na abonament nie działa, prędkość 5g to jakiś niesmaczny żart. Napisał tomzar. Na 100 % działka budowlana , oznaczona jako D.B.2032.MN,U. MN,U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług. Płacę podatek rolny w wysokości 57 zł rocznie za pow. 2332 m2 (stawka podatku za 1 ha 291,45 zł). No i bardzo ładnie. Przeczytaj jeszcze raz z uwaga to co napisał Oskar. 4aYF0UU. Odrolnienie działki nie zawsze jest możliwe i często trwa bardzo długo. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, najlepiej zawczasu dowiedzieć się, czy działkę rolną można przekształcić w budowlaną Odrolnienie działki nie zawsze jest możliwe i często trwa długo. Kupno działki rolnej z nadzieją, że postawisz na niej dom, może być obarczone dużym ryzykiem. Sprawdź czy możliwe jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Zanim zdecydujemy się na nabycie działki rolnej, powinniśmy zdać sobie sprawę z ograniczeń prawnych dotyczących nabycia takiego gruntu oraz realizowania na nim inwestycji budowlanych. Procedura odrolnienia działki może okazać się uciążliwa i długotrwała albo nawet niemożliwa. Czy możliwa jest budowa na działce rolnej? Jeśli działka rolna jest położona poza miastem, będziemy zmuszeni przejść przez dwuetapową procedurę odrolnienia gruntów, choć nie w każdym wypadku będą wymagane wszystkie jej elementy. Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną odbywa się w dwóch etapach: Etap pierwszy - dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Etap drugi - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Jak odrolnić działkę pod budowę domu? Spis treściOdrolnienie działki - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegoOdrolnienie działki - wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegoGALERIA: zobacz projekty budynków gospodarczychOdrolnienie działki - procedura zmiany planu miejscowegoOdrolnienie działki II etap - wyłączenie gruntu z produkcji rolnejWniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnejOdrolnienie działki kosztOdrolnienie działki - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowySymbole używane w ewidencji gruntów Odrolnienie działki - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pierwszy etap procesu odrolnienia działki następuje według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przebiega on na dwa sposoby, w zależności od tego, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp) czy też nie. Pierwszym działaniem powinno być więc ustalenie, czy działka rolna jest objęta planem miejscowym. W tym celu należy udać się do Urzędu Miasta lub Gminy i tam uzyskać potrzebne informacje. W Urzędzie możemy dokonać następujących ustaleń: działka jest objęta mpzp i w planie tym jest przeznaczona na cele rolne – wówczas konieczne jest przeprowadzenie procedury zmiany mpzp; działka nie jest objęta mpzp – wówczas wystarczające jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Odrolnienie działki - wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dość trudna i na pewno czasochłonna. Aby rozpocząć procedurę zmiany planu, należy złożyć stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ustawa nie określa treści takiego wniosku. Na pewno w piśmie tym powinno być wskazane: imię i nazwisko/nazwa wnioskodawcy oraz jego adres, określenie nieruchomości, której ma dotyczyć zmiana, sposób zmiany mpzp, uzasadnienie takiej zmiany. Do wniosku warto dołączyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości. Przeczytaj też: Kupno działki rolnej: kto może kupić nieruchomość rolną? Niektóre gminy i miasta, na swoich stronach internetowych, umieszczają formularze wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosowanie tych formularzy nie należy jednak traktować jako obowiązek, ale jako ułatwienie działania. Przeczytaj też: Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów Złożony wniosek ma charakter postulatywny. Oznacza to, że jego rozpatrzenie nie jest określone żadnym terminem. Do jego rozpoznania nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może więc bardzo długo w ogóle nie reagować na złożony wniosek. Oczywiście może też być tak, że stosowne działanie będzie szybciej podjęte przez organ. GALERIA: zobacz projekty budynków gospodarczych Autor: Kolekcja Muratora, Projekt GC59a Budynek gospodarczy, arch. Marek Dąbrowski. Mały budynek gospodarczy, idealny będzie na działki rekreacyjne i pracownicze. Prosta bryła przykryta dwuspadowym dachem będzie pasować do każdego otoczenia. Zobacz ten projekt Odrolnienie działki - procedura zmiany planu miejscowego W razie uwzględnienia naszego wniosku rozpoczyna się procedura zmiany planu miejscowego. Przebiega ona podobnie jak procedura uchwalania nowego planu. Należy podkreślić, że właściciele gruntów nie mają zbyt istotnego wpływu na przebieg całego procesu odrolnienia działki. Zmiana mpzp nie jest bowiem indywidualną sprawą administracyjną. W sprawie działa gmina lub miasto, realizując swoje zadanie własne. Ważne jest więc to, by śledzić wszelkie ogłoszenia dotyczące zmiany planu, publikowane w prasie lokalnej i/lub w urzędzie miasta lub gminy. Pozwoli to na terminowe zgłaszanie ewentualnych zastrzeżeń, jeżeli zamierzenia planu będą niezgodne z naszymi oczekiwaniami. Zastrzeżenia mogą, ale nie muszą być uwzględnione przez radę gminy lub miasta. Najważniejszymi etapami procesu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są: a) podjęcie przez radę gminy lub miasta uchwały o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego; b) dokonanie ogłoszeń w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie o przystąpieniu do zmiany planu wraz ze wskazaniem terminu, nie krótszego niż 21 dni, do zgłaszania wniosków do planu; c) opracowanie projektu planu miejscowego, wraz z rozpoznaniem zgłoszonych wniosków; d) wystąpienie o niezbędne opinie oraz uzgodnienia; e) uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne - zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów wymagają: - grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, - grunty leśne stanowiące własność Skarbu Państwa, - pozostałe grunty leśne. Organami właściwymi do wydania zgody na zmianę przeznaczenia są odpowiednio: - minister właściwy do spraw rozwoju wsi, - minister właściwy do spraw środowiska, - marszałek województwa, przy czym zgoda może być wyrażona po uzyskaniu opinii izby rolniczej. f) wyłożenie projektu planu miejscowego; g) rozpatrzenie uwag zgłoszonych do projektu planu – uwagi te może składać każdy, a więc osoby fizyczne i prawne, a także jednostki organizacyjne, a dla ich zgłoszenia nie jest konieczne wykazanie interesu prawnego; h) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli na skutek zmiany mpzp wzrosła wartość nieruchomości, możliwe jest pobranie opłaty planistycznej od jej właściciela. Następuje to w razie zbycia działki. Opłata jest jednorazowa, jej wysokość ustala się w planie, jednak nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Autor: archiwum muratordom Odrolnienie działki: kiedy możliwa jest budowa na działce rolnej? Odrolnienie działki II etap - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej Kolejnym, drugim etapem procedury odrolnienia działki, jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntu. Może to polegać także na zaniechaniu dotychczasowej produkcji rolnej lub leśnej. Zmiana sposobu użytkowania gruntu to działanie faktyczne, które wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej lub leśnej. W niektórych wypadkach taka zmiana użytkowania jest uzależniona od uzyskania stosownej decyzji administracyjnej, zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Stanowi o tym ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nakłada ona obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej co do gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej lub pochodzeniu wartościowym dla produkcji rolnej. Wynika to z art. 11 tej ustawy. Zgodnie z tym artykułem uzyskania decyzji wymaga wyłączenie z produkcji rolniczej lub leśnej: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego; pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; torfowisk i oczek wodnych; pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych; gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej Aby uzyskać stosowną decyzję należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Składa się go do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wiele urzędów posługuje się formularzami wniosków, co usprawnia postępowanie. Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz określenie celu na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, budownictwo wielorodzinne). Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla gruntu nie został uchwalony mpzp. Ponadto należy załączyć dokument stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może być złożony przez właściciela, jak również przez zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego, dzierżawcę nieruchomości i posiadacza samoistnego. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. Jest ona wydawana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W decyzji określone są grunty podlegające wyłączeniu z produkcji rolnej, wysokość należności za wyłączenie i kwotę pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. W przypadku gruntów rolnych klasy IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej jest wiążący. Decyzja ma charakter deklaratoryjny. Starosta co do tych gruntów rolnych nie może wydać decyzji odmownej. Odrolnienie działki koszt Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych szczegółowo opisuje sposób obliczania powyższych kwot. Ich wysokość jest uzależniona od klasy, pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu. Koszt odrolnienia działki wynosi przykładowo: dla gruntu ornego klasy I – 437 175 zł, dla gruntu ornego klasy II – 378 885 zł, dla gruntu ornego klasy IIIa – 320 595 zł. Powyższa należność pomniejszana jest o wartość gruntu, ustalaną według cen rynkowych w danej miejscowości. Obowiązuje wartość gruntu z dnia faktycznego wyłączenia go z produkcji. Opłatę uiszcza się w terminie 60 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Jeżeli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nastąpi niezgodnie z przepisami ustawy to na sprawcę wyłączenia nakłada się opłatę w wysokości dwukrotnej należności. Jeżeli uchybienie nie dotyczy gruntów przeznaczonych w mpzp na cele nierolnicze lub nieleśne, to opłatę podwyższa się o 10%. Kolejnym wydatkiem związanym z odrolnieniem działki są opłaty roczne, stanowiące 10% jednorazowej opłaty. Opłatę roczną uiszcza się przez 10 lat, w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej. W razie nietrwałego wyłączenia z produkcji rolnej, opłatę roczną uiszcza się przez cały okres wyłączenia, nie dłużej niż przez 20 lat. W razie zbycia gruntu, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy. W ustawie przewidziane zostały dwa zwolnienia z obowiązku uiszczenia powyższych kosztów. Dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego 2) do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze lub leśne. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę. Odrolnienie działki - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Odrolnienie działki jest znacznie prostsze wtedy, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji należy uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć do urzędu miasta lub gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Wiele gmin oraz miast stosuje urzędowe formularze wniosków, co stanowi ułatwienie przy wszczęciu postępowania. Wniosek powinien zawierać: dane identyfikacyjne wnioskodawcy (imię i nazwisko/nazwę oraz adres), dane identyfikacyjne planowanej inwestycji (przeznaczenie terenu i obiektu oraz jego dokładne położenie), charakterystykę inwestycji (parametry techniczne, zapotrzebowanie na media, sposób ogrzewania, sposób odprowadzania lub unieszkodliwiania ścieków, sposób unieszkodliwiania odpadów). Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 107 zł. Wniosek może być złożony przez dowolny podmiot. Nie musi to być aktualny właściciel danej nieruchomości. Wynika to z faktu, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności. Co więcej, wniosek co do danej nieruchomości może być złożony przez kilka różnych podmiotów. Nie stoi to na przeszkodzie w prowadzeniu postępowania. Wszystkie wnioski mogą być uwzględnione. W takim wypadku, odpis decyzji jest doręczany do wiadomości wszystkim pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu działki. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta po dokonaniu uzgodnień z organami, wskazanymi w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to organy właściwe w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Uzgodnienie następuje w formie postanowienia, które powinno być wydane w ciągu 2 tygodni. Jeżeli w tym czasie organ nie wyrazi swojego stanowiska, przyjmuje się uzgodnienie za dokonane. Na postanowienie zażalenie może wnieść wnioskodawca – inwestor. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wymogu określonego w pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Możliwe jest stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Następuje to w sytuacji, gdy inny podmiot uzyskał pozwolenie na budowę lub gdy dla tego terenu uchwalono plan miejscowy o treści innej niż w wydanej decyzji. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Symbole używane w ewidencji gruntów R – grunty orne; S-R, S-Ł, S-Ps – sady; Ł – łąki; Ps – pastwiska; B-R, B-Ł, B-Ps – grunty rolne zabudowane; Wsr – grunty pod stawami; W – rowy; Ls – lasy; Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps – grunty zadrzewione i zakrzewione; B – tereny mieszkaniowe; Ba – tereny przemysłowe; Bi – inne tereny zabudowane; Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane); Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe; N – nieużytki; dr – drogi. Od 87 tys. zł do nawet 437 tys. zł może kosztować wyłączenie jednego hektara gruntu z produkcji rolnej. Mimo to, ustawowe powiększenie dopuszczalnej powierzchni działki, którą może nabyć osoba niebędąca rolnikiem na gruncie rolnym do jednego hektara (wcześniej 0,3 ha) może sprawić, że pojawi się więcej chętnych, aby przejść skomplikowaną procedurę przekształcenia działki rolnej w budowlaną - informują eksperci serwisu 9 maja 2019 Senat przyjął bez poprawek nową wersję przepisów o kształtowaniu ustroju. Ustawa w nowym kształcie wprowadza szereg nowości dla nabywców gruntów rolnych niebędących rolnikami. W związku ze zmianami w prawie, warto zastanowić się, co zmieni się w zakresie budowy na działce rolnej? Dzięki lekturze materiału przygotowanego przez serwis Domiporta, przyszli nabywcy dowiedzą się, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną w 2019 roku oraz jak odrolnić działkę pod budowę domu. Grunty rolne są często rozważanym przez nabywców indywidualnych, deweloperów czy przedsiębiorców miejscem pod budowę domu czy siedzimy firmy. Zaletą takich działek jest oczywiście niska cena – działka rolna jest dużo tańsza od budowlanej. Grunt rolny może być również atrakcyjny z powodu swojej lokalizacji - często jest położony blisko terenów zielonych oraz tras wylotowych z miast. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną na wsi nie należy do rzadkości w przypadku rolników zajmujących się uprawą, ale w przypadku osób niebędących rolnikami procedura nabycia gruntu oraz budowa domu na działce rolnej jest utrudniona. By ją legalnie przeprowadzić, wymagane jest odrolnienie gruntu i przekształcenie działki. Oto ścieżki, jakimi powinien podążać nabywca myślący o kupnie działki rolnej z zamiarem odrolnienia gruntu. Na potrzeby niniejsze analizy przyjęto, że nabywcą jest osoba prywatna, niebędąca rolnikiem, pragnąca przekształcić grunt rolny o powierzchni hektara na działkę budowlaną. By dowiedzieć się jak odrolnić działkę należy najpierw sprawdzić oznaczenia działek w planie zagospodarowania. W tym celu należy się udać do Urzędu Miasta bądź Gminy - odpowiedni wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uzyskamy w wydziale Planowania Przestrzennego. Część gmin udostępnia MPZP również na swoich stronach internetowych w odpowiednich zakładkach. Jeżeli interesujący nabywcę grunt rolny jest objęty MPZP, należy zmienić przeznaczenie gruntu na budowlany. W tym celu musimy złożyć wniosek do organu wykonawczego danej gminy np. do burmistrza miasta. Dokumenty muszą zawierać wszystkie istotne dane działki, w tym oznaczenie jej klasy oraz pisemny wniosek z uzasadnieniem prośby. Przygotowując się do uzasadnienia prośby warto zapoznać się z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepisy w niej zawarte definiują, jakie grunty rolne można przeznaczyć na cele nierolnicze. “Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”. Argumentując w złożonym piśmie, przede wszystkim powinno się wskazać wymienione w ustawie powody, czyli brak występowania innych nieużytków na terenie objętym MPZP oraz niskiej przydatności gruntu jako rolnego ze względu na kryteria wartości produkcyjnej. Ten ostatni argument jest wyjątkowo istotny, ponieważ w zależności od klasyfikacji gleby zależy dalszy tor urzędniczych działań. Jeżeli grunt jest sklasyfikowany w kategoriach I, II, III wtedy w imieniu właściciela, gmina przedstawia wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. Natomiast, jeżeli grunt jest sklasyfikowany w jednej z pozostałych kategorii, decyzję o odrolnieniu podejmuje samodzielnie rada miasta bądź gminy. Gdy grunt znajduje się większym mieście bądź centrum gminy miejsko-wiejskiej można spróbować się powołać na argument, że w takim wypadku grunt rolny jest nim jedynie z nazwy, ponieważ nie może zostać wykorzystany na produkcję rolną. Przed złożeniem pisma najlepiej upewnić się czy strona internetowa danej gminy nie udostępnia gotowych wzorów wniosku. W zależności od organu wykonawczego mogą być wymagane również: wypis bądź wyrys z ewidencji i rejestru gruntów bądź mapa geodezyjna. Po złożeniu wniosku, jedyne co nam pozostaje, to... cierpliwość. Na zmianę przeznaczenia grunt w MPZP można czekać nawet kilka lat, ponieważ do złożonej prośby nie mają zastosowania terminy przewidziane w Kodeksie Postępowaniu Administracyjnego. Długi czas oczekiwania wynika z konieczność uchwalenia każdorazowo dla oddzielnej działki nowego MPZP przez radę miasta bądź gminy. Wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy – jest to koszt dla urzędu, dlatego organ wykonawczy rzadko aktualizuje MPZP. Prace urzędu często łączą się również z konsultacjami społecznymi i wymagają zapoznania się z opinią planistów. Nabywca działki może jedynie składać wnioski i sugestie w celu uzyskania pozytywnej zmiany przeznaczenia gruntu w MPZP. Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki? W takim przypadku nabywca musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Działka musi spełniać parametry określone w Art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Chcąc uzyskać dokument, należy złożyć odpowiednie pismo w jednostce samorządu terytorialnego (np. u wójta bądź burmistrza) właściwego dla danego regionu. Urząd na wydanie decyzji ma ustawowo 60 dni, lecz często ten termin jest przekraczany. Jak informuje Polski Związek Firm Deweloperskich w raporcie dotyczącym czasu oczekiwania na WZ-tkę - jedynie 10% decyzji w 2018 roku była wydana w przewidzianym terminie. Gdy nabywcy uda się uzyskać Warunki Zabudowy działki, bądź jej przeznaczenie zostanie zamienione na budowlaną w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to przed nim jeszcze jedno wyzwanie. Po odrolnieniu działki należy ją jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej. Wysokość opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jest ściśle zdefiniowana w Art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kwota za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wynosi od 87 tys. zł za hektar gleby VI klasy pochodzenia organicznego aż do 437 tys. zł. za hektar I klasy pochodzenia organicznego. koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną Opłatami są objęte użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego klas: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V i VI oraz użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klas: I, II, IIIa, IIIb. Natomiast gleby pochodzenia mineralnego klas: IVa, IVb, V i VI wyłączenia nie wymagają. odrolnienie działki Sama opłata za odrolnienie to nie wszystko. Nabywca gruntu przez 10 lat, raz do roku musi ponosić koszty opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze, wynoszącej 10% należności za wyłączenie z produkcji rolnej. Do kosztów odrolnienia działki mogą dojść również koszty dotyczące postępowania administracyjnego. Te mogą się różnić w zależności od gminy. Czy pomimo dużych opłat za wyłączenie z produkcji rolnej i wieloetapowego postępowania administracyjnego warto inwestować w przekształcenie działki? Na to nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Działki budowlane w mieście są dużo droższe niż ich odpowiedniki na terenach wiejskich. Ceny działek rolnych Bywa, że cena za metr kwadratowy działki budowlanej na wsi po przekształceniu (czyli po wliczeniu już wszystkich kosztów związanych z przekształceniem działki, wyłączeniem z produkcji rolnej i ceną zakupu) jest niższa od ceny działek budowlanych w granicach miast. W 2016 roku przyjęto restrykcyjną Ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepisy wprowadzały duże ograniczenia dla nabywców gruntów rolnych – uzasadnieniem dla nowych restrykcji było zapobieganie wykupowi wartościowych działek przez inwestorów zagranicznych oraz zatrzymanie spekulacji cenowej przez inwestorów krajowych. Ustawa z 2016 spowodowała krótkotrwały, ale bardzo dynamiczny wzrost ceny gruntów rolnych tuż przed wprowadzeniem przepisów. Rolnicy oraz inwestorzy skupywali wtedy działki, przez co rosła cena za metr kwadratowy – w szczytowym momencie 2016 roku cena wynosiła nawet 12 tys. zł/m2. Nabywcy planowali przekształcić kupiony grunt w działki budowlane. Przekształcenie działki było i jest dobrą inwestycją, lecz wiążę się z ryzykiem. Zmiany uchwalone przez Sebat 9 maja br. podnoszą rozmiar działki, którą może kupić nabywca niebędący rolnikiem z 0,3 ha do 1 ha. Ustawa nie wprowadza ograniczeń co do liczby kupowanych gruntów w mieście, natomiast na terenie wiejskim, na cele nierolne będzie można kupić tylko jedną działkę. Z perspektywy kupca indywidualnego jest to droga do posiadania gruntu, na którym można postawić dom oraz mieć niewielki sad owocowy bądź większy ogród. W przypadku deweloperów sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Nowe przepisy dopuszczają sprzedaż większej liczby hektarów użytków rolnych, ale nabywca będzie zobligowany do prowadzenia działalności rolniczej przez 5 lat od kupna, a ponadto kupiony grunt może być odsprzedany jedynie rolnikowi. Ten “sprytny” zabieg sprawi, że deweloperzy nadal nie będą mogli w sposób komercyjny wykorzystać zakupionego gruntu rolnego. Zdjęcie główne: Jeżeli są spełnione przesłanki, czyli, co do zasady: - w sąsiedztwie istnieje zabudowa - grunt w ramach działki mają klasy IV-VI najlepiej wystąpić o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek do planu należy złożyć dopiero wówczas, kiedy gmina rozpocznie procedurę uchwalenia planu. Tutaj należy pilotować sprawę, ponieważ wniosek należy złożyć w terminie wyznaczonym w obwieszczeniu. Ale do tego jeszcze długa droga. Moim zdaniem gmina podejmie działania w sprawie uchwalenia planu po uchwaleniu nowego studium. W studium istotne są kierunki. Uwarunkowania odnoszą się do stanu obecnego. pozdrawiam Edytowano 24 lutego przez Radca Prawny Piotr Drogosz błąd stylistyczny (zobacz historię edycji)